中国地产业的龙头企业万科进入该，以大幅降价的方式进行抛盘，珠三角的深圳、广州，中部的武汉、长沙，长三角重镇上海、杭州、南京，随着降价战线的逐步拉开，越来越多的开发商被卷了进来，楼市里飘出了“血”的味道。

　　很多人对万科表示愤怒，这里面有他的对手，也有他的客户，是利益受到冲击的人们;很多人对万科表示失望，认为他“领袖不像领袖样，大哥不像大哥样”(万科也从来没有说过要扮演什么领袖的角色)。

　　好吧，让我们把情绪和立场的问题先放在一边，看一看这个惊天之举的背后，到底埋藏着怎样的商业逻辑。

　　问题一：万科为什么要“食言”，这真的是一个阴谋吗?

　　“食言者”与“遮羞布”

　　2008年9月9日，几乎可以被定义为“内房股”的“悲情日”。

　　当天，基本上所有在香港上市的内地房地产企业股价都大幅下跌。2007年年新上市的内房股，股价几乎都创了新低。以碧桂园杨二小姐为代表的新贵们又有数千亿港元资产被蒸发。

　　“内地楼市要打价格战了。”这是香港投资者集体看空的理由，而这一切皆源于万科(000002.SZ)的“中秋”降价行动。

　　不宣而战

　　故事从2008年8月28日开始，当天万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日至9月14日，旗下8个楼盘推出特价房。忽然而至的“直降10万”让万科的竞争对手耳鸣心跳。“阴跌”、“暗降”的遮羞布被无情地拉开了。此后，万科在长三角各地区展开一系列的降价行动，杭州一些楼盘甚至一度出现7折。

　　8月初，王石曾表示：“万科不会依赖降价来赢得客户和市场。”，万科执行副总裁肖莉信誓旦旦地宣称：“我们不会打价格战。”然而20天不到，事情就发生了180度逆转。在接受媒体询问时，万科的发言人表示，这主要是公司按照地方行情做出的调整，降价不会出现在全国范围内。

　　然而，降价潮不仅仅是出现在长三角。上半年曾发生过一轮降价潮的珠三角地区，万科在采取“暗降”的策略。

　　从万科的销售代理那里，记者了解到，其实从8月中下旬开始，万科在深圳的几个项目已经陆续开始大幅降价，其中万科城最高折扣达6.5折，东方尊屿甚至可以打到6折。不同于上海的大幅广告，深圳的降价采用的是业内惯常的做法，也就是通过联合代理直接与客户沟通。记者向售楼部查询证实时，对方亦表示有低折扣的特价房销售，但折价幅度要当场面议。

　　“万科不厚道，这半年来，其实大家都在暗地里降价，但大家都是心照不宣。”一位同样是大型上市房企的营运总监显得有些措手不及，在记者采访当天，他连续开了7个小时的会。他告诉记者，其实万科在公开宣布降价以前，已经通过会员优惠、一次性折扣等等名目向市场做出众多折让，完全不需要如此大规模地公开降价。

　　“房地产是买涨不买跌的产品，不公开降价就是对市场最有效的培育，这基本是不成文的行规。像广州楼价从1997年到2003年下跌了超过4成，但基本没有大规模公开降价的项目。”上述人士坦言，万科掀开这块遮羞布后，公司必须有所应对。

　　果然，万科的竞争对手一方面责之切切，另一方面又不得不惶惶跟进。

　　除了上述上市公司准备推出近7折的公开折让外。恒大地产也公开表示“不惜代价”。该公司9月10日宣布，将在10月同时推出13个新项目，并且大幅折让，最高折扣将达到6.5折。同一天，雅居乐董事局主席陈卓林也在香港表示，产品存在一定的降价空间。

　　一时间，价格战硝烟弥漫，地产股股价跳水。

　　动机之谜

　　万科打破常规的目的就是为了发动一场战争吗?

　　有人说万科缺钱，其短期负债是54亿元，一年内需要偿付的中短期负债一共是141亿元。加上需要支付超过40亿元的地价款，万科年内的支出近乎190亿元。独立来看，其财务压力的确不小，但放在行业的范围来看，万科的财务状况几乎是房企里最好的。其中期末净负债率为37.1%，与行业动辄六七成的负债相比，实在不算多。另外万科获银行授信总额超过400亿元，中报公布的持有货币资金就达到153.7亿元。

　　而且，现在这笔资金已滚动到200亿元以上。就在9月上旬，万科成功地发债59亿元。从现有的数据看，万科已经成为持有现金最多的内地上市房地产企业。即使是大股东实力雄厚的中粮地产(000031.SZ)、保利地产(600048.SH)也不能与之相比。

（责任编辑： 021up）

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