谁如果漠视土地流转对房地产市场带来的冲击，谁就要喝下自酿的苦酒。

　　想象一下，2亿亩的农村宅基地如果商品化或者流转，这相对于目前每年只能供应几百万亩新增建设用地来说，根本就不在一个量级。

　　对于房地产行业，私募人士调查发现，最近天津、成渝的土地流转试点，已经实际上对商品房市场有所冲击。一方面，住房供给多了一个途径，房价向下通道打开；另一方面，房地产商拿地的模式面临转变，未来有转战农村的可能。

　　如果广州132个城中村可流转

　　卡拉拉还记得，自己刚毕业的时候，就住在繁华的广州五羊新城北面的杨箕村，这个外企白领的记忆中还残留着城中村麻辣烫的味道。

　　广州有太多的城中村，以至于有些上海来的朋友不把广州当大都市。城中村的改造就涉及土地流转的问题。

　　2002年，广州市政府宣布，把散布在广州城中的132个“自然村”的村民正式划归为城市居民。随着农民向市民身份的转变，村民们的房屋私产迟早也要被再一次改革。

　　海珠区的下渡村、天河区的林和村、白云区的三元里……一个一个的城中村都在拆迁、改造。

　　但更多的城中村还处于改造的边缘：拆迁成本太高、村民根本不想离开等等问题制约着广州城市化的进程。

　　新的土改方案，如果土地流转得以实施，村民也可以把握自己宅基地的商品化，那么广州城区可供开发的土地将剧增。

　　卡拉拉说，那时候广州的房价肯定没有现在高，她也可以在原来的城中村买一套房子了。

　　这一步看上去没有那么快，但据中国房地产业协会副会长朱中一介绍，天津、成渝的试点已经获得了高层某种程度的肯定。从2005年下半年开始，天津市推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，在“十二镇五村”开展试点。至2008年末，将有十万农民告别乡间老屋，过上“城里人”的生活。

　　而成渝的试点步伐更快，近日重庆市准备申请设立中国第一个土地交易所，目的是要扩大农村土地的流转范围，将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩。自从去年试点土地流转以来，重庆市农户承包耕地流转超过385万亩，占农村承包耕地总面积的近20％，涉及承包户数135万人。

　　房地产商噩梦的开始？

　　如果小产权房可以入市，如果4亿亩农村建设用地可以流转，对房地产市场会有多大的影响呢？

　　从目前的情况看，可以流转的土地究竟会扩大到什么范围，还不明确。十七届三中全会的公报对于农村土地流转只字未提。大家都在等待稍后的细则出台。

　　据有关资料统计，中国农村有建设用地24800万亩，其中80％是农民的宅基地。如果2亿亩宅基地商品化或者流转，给人无限遐想。

　　私募人士调研发现，影响主要有三个：第一，拿地模式的转变。此前土地的获得都是通过“招、拍、挂”，但在成渝土地流转过程中，已经有私人的交易进行，这意味着开发商由此可以直接与农户议价，降低拿地成本。事实上，近日渝北区农村土地流转市场业已挂牌成立。

　　第二，开发商进村可能性增加。虽然目前没有开发商直接介入农村土地流转，但未来细则出台，如果拿地成本比较低廉，开发商布局有从城市向城乡结合部转移的倾向。

　　第三，房价明显有所降低，这仍将是未来的一个趋势。大量的土地供应和小产权房的出现，拉低了房价。目前北京、天津等地的小权房是附近商品房价格的一半，五六十亿平方米的小产权房如果入市，对商品房市场肯定是个巨大的冲击。

　　新土改影响房地产未来10年

　　虽然土地流转新模式最终有可能一定程度上影响到未来房屋供给，但有研究人士认为由于其实施的复杂，目前对行业冲击仍然有限。

　　长江证券分析师苏雪晶认为，农村用地流转对房地产行业的影响主要涉及两个部分：农业建设用地和宅基地。各地方政府近几年来对于农村用地流转问题都进行过一定尝试。操作多样并且复杂，在如此复杂操作模式下，如何能够更好地保护农民的权益将会成为未来政策的实施方向。

　　中金公司研究员白宏炜更表示，土地改革的重点是土地经营权延续和流转，这一过程与建设用地的大量增加无关；小产权房也不会一次性转化为大产权房流转，进而对商品房进行冲击，土地改革与房地产无直接关联关系。

　　但谁又能说得准未来会不会改呢？就像苏雪晶所说，由于农村土地制度改革一方面确实解决二元结构性问题，有可能加快城市化进程，对未来房地产行业需求方面会产生深刻影响。

　　同时，未来土地流转过程如转让细则、转让平台、法律法规等相关制度建立后，也会对未来房地产土地市场供给提供新的来源。农村土地制度改革、保障性住房建设及税收制度改革将成为未来5到10年中国房地产行业最为重要的三个政策影响方向

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